Hợp đồng công chứng có giá trị xác lập quyền sở hữu nhà đất chưa

Hợp đồng công chứng có hiệu lực thời điểm nào?

Điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Mặt khác, Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng.

Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên như: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ,…

Tuy nhiên, cần lưu ý thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực với thời điểm chuyển nhượng có hiệu lực là khác nhau.

Thời điểm chuyển nhượng có hiệu lực khi nào?

Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, trong trường hợp bạn mới ký hợp đồng mua bán thì việc chuyển nhượng vẫn chưa có hiệu lực. Trong sổ địa chính vẫn đang là tên của chủ cũ thì về mặt pháp lý, đất này vẫn chưa phải đất của bạn. Do đó, bạn chưa làm thủ tục chuyển nhượng cho người khác được. Thời điểm hoàn tất thủ tục sang tên, sổ địa chính ghi nhận thông tin của bạn thì bạn mới có thể làm thủ tục chuyển nhượng cho người khác.